Nhiều thay đổi lớn về thủ tục đất đai từ 1/7/2025

1. UBND cấp xã được cấp Sổ đỏ cho người dân

Theo khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 1/7/2025, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chính thức được trao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu cho các đối tượng gồm: cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang quốc tịch Việt Nam và cộng đồng dân cư. Đây là lần đầu tiên thẩm quyền này được phân cấp xuống cấp xã, giúp rút ngắn thời gian xử lý thủ tục và tạo thuận lợi hơn cho người dân.

Không chỉ dừng lại ở việc cấp Sổ đỏ, Ủy ban nhân dân cấp xã còn được giao thêm nhiều quyền hạn quan trọng trong công tác quản lý đất đai tại địa phương, bao gồm:

Việc phân cấp mạnh mẽ này được kỳ vọng sẽ tăng tính chủ động cho chính quyền cơ sở, giảm bớt gánh nặng cho cấp huyện và rút ngắn đáng kể quy trình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai.

2. Thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu tại cấp xã chỉ tối đa 3 ngày làm việc

Một trong những cải cách quan trọng tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP là rút ngắn mạnh mẽ thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) lần đầu. Theo Phụ lục I của Nghị định, kể từ ngày 1/7/2025:

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu tối đa 17 ngày làm việc;

Thời gian cấp Sổ đỏ lần đầu tối đa 03 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

So với quy định trước đây tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thời gian đăng ký đã được rút ngắn từ 20 xuống còn 17 ngày, tiết kiệm thêm 3 ngày cho người dân và góp phần giảm thiểu tình trạng tồn đọng hồ sơ. Việc cắt giảm này được kỳ vọng sẽ nâng cao hiệu quả phục vụ, đồng thời đẩy nhanh tiến trình giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai.

3. Không phải chỉnh lý hồ sơ đất đai sau khi sắp xếp chính quyền hai cấp

Từ ngày 01/7/2025, theo Khoản 3 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, người dân sẽ không phải thực hiện lại các bước chỉnh lý hồ sơ đất đai chỉ vì thay đổi địa giới hành chính hoặc sắp xếp lại chính quyền địa phương hai cấp (như sáp nhập xã, huyện). Việc cập nhật, chỉnh lý sẽ do cơ quan quản lý thực hiện tự động khi tiếp nhận hồ sơ thủ tục hành chính hoặc khi người dân có nhu cầu thực hiện các thủ tục liên quan đến thửa đất. Quy định này giúp giảm đáng kể thủ tục rườm rà, tiết kiệm thời gian và chi phí cho người dân.

4. Cấp xã quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp xã được mở rộng đáng kể khi có thể trực tiếp quyết định việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể, cấp xã có thể giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Điều 118 Luật Đất đai; đồng thời thực hiện giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân và cộng đồng dân cư theo Điều 123 và Điều 178 Luật Đất đai.

Việc phân quyền này giúp rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục, giảm tải cho cấp huyện và tỉnh, đồng thời tạo điều kiện để người dân, cộng đồng được tiếp cận quyền sử dụng đất nhanh hơn, phù hợp với thực tiễn quản lý tại cơ sở.

5. Giải quyết tranh chấp đất đai ngay tại cấp xã

Một điểm mới đáng chú ý tại Mục VIII Nghị định 151/2025/NĐ-CP là việc trao quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết tranh chấp đất đai ngay tại cơ sở. Cụ thể, thẩm quyền này áp dụng đối với các trường hợp các bên không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc không đủ điều kiện khởi kiện ra Tòa án.

Thời hạn giải quyết được ấn định tối đa 45 ngày kể từ ngày thụ lý vụ việc; riêng với các địa bàn miền núi, biên giới hoặc hải đảo, thời gian có thể được gia hạn thêm nhưng không quá 10 ngày. Việc phân quyền này nhằm rút ngắn quy trình xử lý, giảm tải cho cấp huyện và Tòa án, đồng thời tạo điều kiện để tranh chấp được giải quyết nhanh chóng, sát với thực tiễn và tình hình địa phương.

6. Doanh nghiệp được làm việc trực tiếp với cấp xã

Từ ngày 01/7/2025, theo quy định tại Điều 5 và Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, doanh nghiệp sẽ có thể làm việc trực tiếp với Ủy ban nhân dân cấp xã khi thực hiện nhiều thủ tục liên quan đến đất đai. Cụ thể, UBND và Chủ tịch UBND cấp xã được quyền phê duyệt phương án góp đất, cho thuê đất, giao đất cho các dự án quy mô nhỏ, cũng như chấp thuận phương án sử dụng đất kết hợp, đất nông nghiệp, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Quy định mới này giúp rút ngắn quy trình, giảm khâu trung gian và tạo điều kiện để các dự án đầu tư có phạm vi tại một xã được xử lý nhanh chóng, thay vì phải làm việc với cấp huyện hoặc cấp tỉnh như trước đây.

7. Doanh nghiệp miễn toàn bộ tiền thuê đất nộp hồ sơ tại cấp xã

Theo điểm d khoản 3 Điều 10 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, từ ngày 01/7/2025, doanh nghiệp được miễn toàn bộ tiền thuê đất trong suốt thời hạn thuê sẽ có thể nộp hồ sơ và được giải quyết trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã. UBND cấp xã có thẩm quyền bao gồm việc giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quy định mới giúp rút ngắn quy trình, giảm bớt khâu trung gian, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, đặc biệt là các dự án quy mô nhỏ tại địa phương. Trước đây, dù được miễn tiền thuê đất hay không, các thủ tục này vẫn thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh, dẫn đến thời gian xử lý kéo dài hơn.

8. Chủ tịch UBND tỉnh được quyết định nhiều trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Theo điểm d khoản 1 Điều 9 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trao thẩm quyền thay mặt UBND tỉnh quyết định nhiều nội dung quan trọng trong lĩnh vực quản lý đất đai. Cụ thể, bao gồm việc giao đất, cho thuê đất; phê duyệt chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức và cá nhân; cũng như xác định hình thức sử dụng đất phù hợp với từng dự án. Việc phân quyền này giúp rút ngắn quy trình phê duyệt, tăng tính chủ động cho cấp tỉnh và bảo đảm các dự án được triển khai đúng tiến độ, phù hợp với định hướng quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của địa phương.

9. UBND cấp tỉnh quyết định việc sử dụng đất có mặt nước thuộc nhiều xã

Theo khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai, thẩm quyền quyết định việc sử dụng đất có mặt nước là hồ, đầm nằm trên địa bàn của nhiều xã, phường vốn thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện nay được chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định tại Điều 4,Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Sự thay đổi này nhằm bảo đảm việc quản lý, khai thác quỹ đất mặt nước có tính liên vùng được thực hiện thống nhất, đồng bộ và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của tỉnh.

10. Bỏ yêu cầu xác nhận đất không tranh chấp khi làm Sổ đỏ

Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ không còn phải yêu cầu xác nhận riêng về việc thửa đất phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp hay đang được sử dụng ổn định. Quy định mới này giúp lược bỏ một số bước thủ tục vốn gây mất thời gian, qua đó tạo điều kiện thuận lợi hơn để người dân nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ và thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp.