Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản

Cách tính thuế mới: Thu nhập tính thuế x 20%

Theo dự thảo, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân sẽ được tính dựa trên thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% cho mỗi lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế = Giá bán – Giá mua – Chi phí hợp lý liên quan đến việc tạo ra thu nhập.

Chi phí hợp lý bao gồm các khoản như phí môi giới, chi phí sửa chữa, nâng cấp bất động sản trước khi bán, lệ phí trước bạ và các khoản phí bắt buộc khác theo quy định.

Trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, thuế sẽ được tính theo giá bán nhân với mức thuế suất tối đa 10% tùy vào thời gian sở hữu.

Thời gian nắm giữ bất động sản được tính từ khi cá nhân được cấp quyền sở hữu, sử dụng (theo ngày Luật có hiệu lực) đến khi ký hợp đồng chuyển nhượng.

Bất động sản thừa kế: Giữ nguyên mức thuế 2%

Với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, mức thuế suất vẫn giữ nguyên 2% như hiện hành, không áp dụng cách tính mới. Theo Bộ Luật Dân sự, thừa kế là việc dịch chuyển tài sản do người chết để lại cho người thừa kế, khác với hoạt động mua bán nhằm mục đích sinh lời.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế

Thu nhập tính thuế được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc khi hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng, sở hữu bất động sản.

Từ năm 2015, theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế TNCN, mức thuế hiện hành là 2% trên giá trị chuyển nhượng bất động sản, bất kể người bán lãi hay lỗ.

PGS.TS Phan Hữu Nghị – Phó Viện trưởng Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) – cho rằng cách tính này đơn giản, dễ thu, nhưng tồn tại hạn chế lớn là người bán có xu hướng khai thấp giá bán để giảm thuế, gây thất thu ngân sách và làm thiếu minh bạch thị trường.

Do đó, nhiều chuyên gia kinh tế và tài chính cho rằng việc áp dụng mức thuế 20% trên thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản là phương án hợp lý hơn so với cách tính thuế theo tỷ lệ cố định trên giá trị giao dịch như hiện nay. Cách tính mới này sẽ đảm bảo nguyên tắc công bằng về thuế, khi người bán chỉ nộp thuế trên phần lợi nhuận thực sự thu được sau khi trừ giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan.

Trong trường hợp người bán không cung cấp đủ hóa đơn, chứng từ hoặc không có căn cứ xác định chính xác giá mua, chi phí cải tạo, sửa chữa… để tính lãi – lỗ, các chuyên gia đề xuất áp dụng mức thuế ấn định từ 1–2% trên bảng giá đất và giá tài sản do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành. Phương án này vừa đơn giản trong quản lý, vừa hạn chế gian lận khai giá, đồng thời vẫn phản ánh tương đối sát thu nhập thực tế của người bán.

Bộ Tài chính cũng chỉ ra rằng, trên thế giới, nhiều quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế thu nhập cá nhân như một biện pháp nhằm tăng chi phí nắm giữ và giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ bất động sản. Không chỉ áp dụng mức thuế theo tỷ lệ phần trăm lợi nhuận, một số nước còn điều chỉnh thuế suất dựa trên tần suất giao dịch và thời gian nắm giữ bất động sản.

Nguyên tắc chung là thời gian mua – bán càng ngắn thì thuế suất càng cao, nhằm răn đe những giao dịch lướt sóng, còn nếu thời gian sở hữu kéo dài, mức thuế sẽ thấp hơn để khuyến khích đầu tư dài hạn.

Ví dụ:

Tại Đức, ngoài thuế chuyển nhượng bất động sản, cá nhân bán bất động sản còn chịu thuế thu nhập với thuế suất từ 14% đến 42% tùy theo mức lợi nhuận và tổng thu nhập trong năm. Đặc biệt, nếu bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc không phục vụ mục đích kinh doanh, cá nhân sẽ được miễn thuế.

Tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản phụ thuộc từng bang. Ở thành phố San Francisco, nếu một cá nhân mua nhiều bất động sản và bán trong vòng dưới 5 năm, họ có thể phải chịu thuế chuyển nhượng nhà ở mức 14–24% trên giá trị giao dịch.

Tại Singapore, chính phủ áp thuế rất cao đối với hoạt động mua bán ngắn hạn: bán lại bất động sản trong năm đầu tiên sau khi mua sẽ bị đánh thuế 100% trên phần chênh lệch giá, sau đó thuế suất giảm dần theo thời gian sở hữu.

Bộ Tài chính nhận định, việc áp dụng thuế TNCN 20% dựa trên thu nhập thực tế từ từng giao dịch sẽ gần giống với thuế thu nhập doanh nghiệp áp dụng cho các tổ chức kinh doanh. Tuy nhiên, để triển khai hiệu quả, cần đáp ứng nhiều điều kiện:

Xây dựng và hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về lịch sử giao dịch bất động sản, nhằm xác định chính xác giá vốn và thời điểm mua – bán.

Bắt buộc sử dụng hóa đơn, chứng từ điện tử để chứng minh chi phí hợp lý, giảm gian lận và tăng tính minh bạch.

Đồng bộ hóa các chính sách về đất đai với các quy định về thuế, tránh chồng chéo hoặc xung đột pháp luật.

Nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin trong đăng ký, quản lý và chuyển nhượng bất động sản, đảm bảo liên thông dữ liệu giữa các cơ quan thuế, địa chính và công chứng.

Theo đánh giá của giới chuyên gia, nếu đáp ứng đủ các điều kiện này, phương án mới không chỉ giúp ngân sách Nhà nước tăng thu mà còn góp phần ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch.